Юрист Петрозаводска КТО ОТВЕЧАЕТ ПЕРЕД СОБСТВЕННИКОМ ЗА НЕИСПРАВНОСТЬ СИСТЕМЫ ОТОПЛЕНИЯ И ЗАЛИТИЕ КВАРТИРЫ?

Юрист Петрозаводска



 Контроль за техническим состоянием инженерных систем должен
осуществляться путем проведения плановых и внеплановых осмотров, целью
которых является своевременное выявление несоответствия состояния общего
имущества требованиям законодательства Российской Федерации,
установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по
их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за
использованием и содержанием помещений. Один раз в год в ходе весеннего
осмотра следует проинструктировать собственников, нанимателей и
арендаторов помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного
оборудования и правилах пожарной безопасности.

Результаты
осмотров должны отражаться в специальных документах по учету
технического состояния зданий, а именно в журналах, паспортах, актах
осмотра. Акт осмотра общего имущества является основанием для принятия
Собственниками или ответственными лицами решения о несоответствии
элементов общего имущества установленным требованиям и о мерах по
устранению дефектов. Перечень дефектов и мер по их устранению
оформляется в виде дефектной ведомости, на основании которой позднее
составляется сметный расчет.

Что касается осмотра системы
центрального отопления, то такой осмотр должен производиться
слесарем-сантехником один раз в год (Приложение № 1 к Правилам № 170).
Слесари-сантехники должны следить за исправным состоянием системы
отопления, своевременно устранять неисправности и причины, вызывающие
перерасход тепловой энергии. При ремонте пришедшие в негодность
нагревательные приборы, трубопроводы, запорно-регулирующая арматура,
воздуховыпускные устройства и другое оборудование должно быть заменено в
соответствии с проектом или рекомендациями специализированной
организации с учетом современного уровня выпускаемого оборудования.
Обнаруженные неисправности систем отопления должны заноситься в журнал
регистрации. К тому же, выявленные дефекты в системе отопления должны
учитываться при подготовке системы к следующему отопительному сезону.

Таким
образом, на Управляющую организацию возложена обязанность по проведению
указанных осмотров, и в случае установления каких-либо неисправностей
принятие мер к их устранению. Так, например, при выявлении дефектов в
работе радиатора Управляющая организация должна обратиться к
собственнику помещения с предложением заменить радиатор.



Зона ответственности в системе отопления МКД

Итак,
мы определили, что ответственность перед Собственниками помещений за
надлежащее содержание общего имущества несет Управляющая организация (п.
42 Правил № 491).

Следовательно, теперь нам необходимо выяснить,
относится ли тот или иной объект внутридомовой системы отопления к
общему имуществу. В частности, является ли радиатор отопления,
установленный в жилом помещении, частью этого помещения или же он
относится к общему имуществу?

Пунктом 6 Правил № 491 установлено,
что в состав общего имущества включается внутридомовая система
отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и
запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой
энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

На
основании данного положения в практике арбитражных судов нередко
делается вывод о том, что радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель
являются общим имуществом многоквартирного дома и обязанность по их
обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет организация,
управляющая данным многоквартирным домом.

Так, например, в
Постановлении ФАС Уральского округа от 24 мая 2007 г. № Ф09-3841/07-С1
указано, что в отличие от систем водоснабжения, газоснабжения тепловая
система дома едина для всего многоквартирного дома и предназначена не
только для обогрева какого-либо помещения, но и для транспортировки
тепла по всему дому, в том числе и в другие квартиры. Соответственно,
собственник квартиры не несет ответственности, например, за течь в
радиаторе отопления, несмотря на то, что данный радиатор расположен в
его квартире. Исключение составляют случаи, когда собственник
самостоятельно произвел ремонт либо замену элементов отопительной
системы (радиаторов отопления, полотенцесушителей и т.д.). В этой
ситуации за самостоятельно отремонтированные либо замененные элементы
ответственность несет собственник квартиры.

Однако такой подход суда не может быть признан верным.

Окончательную
ясность в данный вопрос внес Верховный Суд РФ, указав в своем
Определении от 24.11.2009 № КАС 09-547, что в состав общего имущества
многоквартирного дома включаются лишь те обогревающие элементы системы
отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры
(находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и
т.д.). Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления
(радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на
ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают
только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после
получения разрешения на переустройство жилого помещения. Иными словами,
Верховный Суд РФ отметил, что п. 6 Правил содержания общего имущества №
491 не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы
внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру,
включаются в состав общего имущества.



Касательно привлечения подрядной организации к содержанию общедомового имущества

Как
правило, Управляющая организация выполняет свои обязательства по
содержанию и текущему ремонту общего имущества путем привлечения иной
подрядной организации. Это возможно в силу п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК РФ,
а также на основании договора управления. При привлечении подрядной
организации не требуется получать согласие собственников. По отношению к
Собственникам подрядная организация выступает как третье лицо,
выполняющее фактические действия. Закон не наделяет Собственников правом
требовать с подрядной организации исполнения обязательства, поскольку
ответственным перед Собственниками остается тот должник, с которым у
Собственников заключен договор – это Управляющая организация.